▞ 복잡해 보이는 양도세, 양도소득세 계산기 쉽게 해결하기
요즘 많은 분들이 부동산을 통해 재테크를 신경 쓰시는데요. 물론 개인 사유의 토지나 건물이 없는 저 같은 경우에는 특별히 신경 쓸 일이 아니긴 하지만 미리 공부하는 개념으로 알아두면 나중에 분명 유용하게 쓸 일이 있을 것이라고 생각합니다. 아무튼 오늘 양도세 계산기를 활용하는 방법에 대해서 알려드릴게요!
◎ 양도소득세란?
쉽게 말해서 부동산이라고 하는 토지나 건물을 양도할 때 그 양도차익에 대한 세금을 말합니다. 어떤 경우에는 종합부동산세와 헷갈려하시는 분들도 종종 계시는데 둘은 엄연히 다른 개념이에요. 예를 들어 10억에 구매한 건물에는 종합부동산세가 부과되지만 이 건물을 다시 10억에 팔면 양도차익이 발생하지 않아 양도세 계산기를 이용할 필요도 없어집니다.
이와 같은 양도소득세에 대한 정확한 내용을 가장 빨리 접근하기 위해서는 국세청 홈택스를 이용하면 되는데요. 조회 발급에서 양도소득세 종합안내 포털을 들어가면 위와 같은 화면이 나옵니다.
◎ 양도소득세 과세대상은 어떻게?
일반적으로 토지, 건물과 같은 부동산이 과세대상이지만 이밖에 상장법인의 주식 등으로 대주주가 양도하는 주식에도 양도세가 적용이 되고요. 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식과 비상장주식에도 양도세가 적용이 됩니다.
또한 국내 모든 주가지수 관련 파생상품도 양도세가 있으니 주의하셔야 합니다. 마지막으로 신탁의 이익을 받은 권리에서 발생하는 양도 차익에도 양도소득세가 적용됩니다. 원래는 부동산만 알고 있었는데 알고 보면 그 범위가 좀 넓은 편이네요.
그밖에 양도로 보는 경우와 그렇지 않은 경우, 애매한 경우를 결정하는 기준은 아래와 같은데요. 일단 양도라는 개념이 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매하거나 교환하여 자산 자체가 대가성으로 이전되는 경우를 말해요. 이와 같은 경우에는 당연히 양도로 봅니다. 그밖에 증여자의 부동산에 채무가 부담이 되었다면 증여로 보고 그 채무상당액은 사실상 유상 양도되는 결과와 동일하여 이 경우에도 양도에 해당이 됩니다.
반대로 양도로 보지 않는 경우는 신탁 해지를 원인으로 소유권을 원상회복하는 경우에 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우가 해당되는데요. 배우자와 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 보고 양도소득세가 아닌 증여세가 과세될 수 있으니 이 부분 주의하세요.
◎ 양도소득세 납부는 언제?
가장 많이 알고 계시는 부동산을 대상으로 하는 양도소득세의 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 납부를 하셔야 해요. 주식 등은 양도일이 속하는 반기 말일부터 2개월이고요. 이때 양도소득세 계산기를 이용하여 예정신고를 하시면 됩니다.
양도소득세 확정신고 납부기한은 양도일이 속한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 31일 까지, 즉 종합소득세 신고 기간에 신고를 하시면 돼요. 참고로 양도소득세율은 일반적인 종합소득세율과 동일하다고 보면 됩니다.
◎ 양도소득세 계산기 이용 전에 가산세 체크하세요!
세금을 잘 납부해야 하는 게 아니면 가산세가 붙기 때문이죠. 무신고 가산세의 경우 납부세액의 20%가 추가되고요. 부당 무신고 가산세는 40%가 추가 부담됩니다. 일반과소신고의 경우 초과 납부 세액에 10%가 가산세로 붙으며 부당과소신고는 부당과소 신구 납부세액의 40%나 가산세가 들어가요.
물론 납부지연가산세도 조심하셔야 하는데요. 납부하지 않거나 과소 납부한 세액 X 미납부 기간 X 2.5 / 10,000이라는 계산으로 가산세가 나와요. 그밖에 주식 등에 대한 장부비치나 기록의무 불성실, 그리고 감정가액과 화산가액 적용에 따른 가산세도 있습니다.
▞ 양도소득세 계산기는 어디서?
지금까지 양도소득세의 개념과 꼭 아셔야 하는 점들을 짚어 봤는데요. 미리 이에 대한 개념이 있으신 분들은 바로 아래의 홈택스 사이트에서 양도세 계산기를 이용하시면 됩니다.
홈택스를 들어가셔서 양도소득세 모의 계산이라는 것을 하실 수 있는데요. 1개 부동산만 양도 시에는 로그인 없이 모의계산을 이용 가능하고요. 만약에 부동산 등기자료를 활용하여 계산하거나 취득가액을 모르는 경우 양도소득세 계산기가 필요하시다면 로그인을 하셔야 합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
일단 저는 비로그인 방식, 그러니깐 1개의 부동산 양도 시 이용하는 양도세 계산기에 들어가 봤는데요. 그러면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 입력해야 하는 사항은 양도일자, 취득일자, 양도물건 종류, 그리고 양도가액이나 취득가액이 있고 취득가액과 기타 필요경비를 조회해 볼 수도 있습니다.
◎ 홈택스 말고 또 다른 양도세 계산기 소개
아래는 '부동산 뱅크'라는 곳에서 만든 양도소득세 계산기예요. 재미로 몇 가지를 입력해서 테스트를 해봤는데요. 소재지는 서울시 강남구로 했고 2017년 1월에 5억원으로 구입해서 2021년 1월에 8억원으로 판매한 경우 양도소득세를 알아봤습니다.
그 결과 값은 아래와 같은데요. 2년 이상 실거주이기 때문에 장기보유 특별공제가 들어가고 기본공제 250만원도 들어가네요. 여기에 과세표준이 만들어지고 양도세율 38%가 적용되어 최종적으로 173,450,000원이라는 산출세액이 나왔습니다.
만약에 정확한 양도세가 아니라 정말 쉽게 알아보기 위해서는 위의 양도소득세 계산기도 괜찮아 보입니다. 주소는 아래에 남겨놓도록 할게요.
양도소득세 계산기 I 부동산뱅크!
www.neonet.co.kr
